Si bien es cierto que la vivienda vuelve a copar titulares, pues su precio se sitúa ya en valores similares a los de 2007, en el mercado inmobiliario y financiero actual encontramos ciertos aspectos que difieren mucho de los que se dieron hace dos décadas. Datos importantes, como el número de operaciones anuales, la menor producción de vivienda de obra nueva (y con ello, menos stock), el menor endeudamiento de las familias o un sector bancario mucho más estricto en la concesión de crédito son puntos clave que no vivimos en pleno boom.

INDICADORES DE RIESGO BANCARIO
La última edición del Informe sobre el mercado de la vivienda (elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda) analiza la evolución de los principales datos relativos a la concesión de hipotecas.

Se trata de los indicadores de riesgo hipotecario, cuya evolución permite saber el comportamiento de las entidades bancarias en relación con la solicitud de hipotecas por parte de los clientes, y con ello, el estado actual del sector financiero.

El informe tiene un alto valor histórico, ya que se inició en el año 2004, lo que nos permite comparar los datos actuales con los de 2007.

Así, podemos analizar:

La ratio préstamo a valor.
El perfil del hipotecado (tipo de contrato laboral).
La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado.
La duración de la hipoteca.

RATIO PRÉSTAMO VALOR
La ratio préstamo a valor, conocida también como LTV (loan to value), es un indicador financiero que muestra la proporción entre el importe de un préstamo hipotecario y el valor de tasación o de compraventa del inmueble (se suele tomar el valor más bajo de los dos).

Esta ratio indica qué parte de la vivienda financia el banco y qué parte debe aportar el comprador con ahorros propios. Esto es clave tanto para evaluar la solvencia del cliente como para determinar el riesgo de ese crédito.

Riesgo para el banco. Cuanto mayor sea la ratio, más riesgo asume la entidad bancaria, ya que el cliente aporta menos capital propio.

Condiciones del préstamo. Una LTV más baja (entre el 60% y el 70%) suele implicar mejores condiciones (un tipo de interés más bajo).

Normativa. En muchos países, como es el caso de España, los bancos no suelen conceder hipotecas con un LTV superior al 80%, salvo contadas excepciones. Esta lógica se empezó a usar después del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Si analizamos la ratio préstamo a valor de 2007 y 2025 vemos diferencias. En 2007 el valor de esta ratio fue del 81% mientras que en 2025 ha sido del 69%. Esto demuestra que los bancos son ahora más conservadores a la hora de conceder hipotecas a sus clientes.

Así, mientras que en 2006, 2007 y 2008, la obra nueva fue determinante en el mercado inmobiliario español, ahora su influencia es mucho menor. De ahí también que el aumento de la oferta inmobiliaria no sea suficiente para satisfacer las necesidades de los españoles.